Нацпроект «Жилье и городская среда» ставит целью резкое, в полтора раза, увеличение объемов строительства жилья к 2024 году — до 120 млн квадратных метров в год. Отношение к такому целевому показателю неоднозначное. Федеральные чиновники не могут признать невыполнимость президентского указания, но, кажется, они не очень верят в успех: пока стройка не растет, а падает. Ряд губернаторов и застройщики прямо заявляют о невыполнимости и ненужности такой задачи — хотя бы потому, что в стране нет платежеспособного спроса, способного поглотить столь большое количество жилья.
Известный градостроитель, академик Международной академии архитектуры, научный руководитель ЦНИИП Минстроя России Александр Кривов придерживается необычной позиции. Он считает, что резко увеличить объемы стройки необходимо и возможно. Однако для этого придется отказаться от многоэтажного строительства как дорогого и токсичного актива с ограниченным сроком жизни.
Но многие сомневаются в возможности столь резкого ускорения стройки.
— При существующей сегодня модели рынка вряд ли возможно, соглашусь. Паспортом национального проекта задается, что к 2024 году 80 миллионов квадратных метров ввода будет приходиться на многоэтажное жилье. В прошлом году его было построено 43 миллиона квадратных метров. Почти двукратный рост в условиях падающего рынка? Крайне маловероятно.
Но гораздо важнее, что сам путь многоэтажного строительства — это тупик. Не буду говорить об отрицательном влиянии многоэтажных железобетонных зданий на демографию, о низком комфорте и негуманности районов двадцатипятиэтажных домов — именно к такой этажности уже подошли в последнее время в России. Важно, что многоэтажное жилье не только противно человеческой природе, но и опасно, дорого, очень ресурсоемко. Не случайно ни в Европе, ни в США практически не строят таких железобетонных многоэтажек, как у нас.
— В чем основные недостатки многоэтажек?
— Для меня очевидно негативное влияние на здоровье человека, но это дискуссионный вопрос. Однако невозможно отрицать, что в случае пожара для домов выше 17 этажей у нас нет средств спасения людей. Не только у нас. В Лондоне в 2017 году пожар в двадцатиэтажном доме привел к гибели тридцати человек.
— А в чем проблема? Современные противопожарные средства этого не позволяют?
— Да, лестницы специальных пожарных машин выдвигаются до 63 метров, и способность маломобильных граждан ими пользоваться не проверялась.
Многоэтажные дома строительство очень дороги в строительстве и эксплуатации. В двадцатиэтажном здании «потери» площадей на незадымляемую лестницу, лифтовые шахты, коридоры, места для коммуникаций — 30–35 процентов. На строительство этих площадей надо потратить ресурсы, но их невозможно продать. В советское время были открытые данные по себестоимости строительства: себестоимость квадратного метра семнадцатиэтажного дома даже по отношению к девятиэтажке считалась на 30 процентов выше.
Многоэтажки функционально неустойчивы к катаклизмам. Любой военный конфликт, теракт или природный катаклизм может привести к колоссальным катастрофам жизнеобеспечения. Отключили электричество в квартале многоэтажек — и все: не работают лифты, насосы и канализация, дома перестают отапливаться.
И у нас совсем не учитывается стоимость здания за время всего жизненного цикла. А на проектирование и стройку тратится в среднем всего 20 процентов от общих затрат на здание за все время его жизни. Остальные расходы — на эксплуатацию, ремонты и утилизацию материалов. Если учесть все затраты, то получится, что строительство многоэтажек — это трата огромных ресурсов сегодня и закладывание мины для будущих поколений.
— Вы говорите, что многоэтажки — это мина для будущих поколений. Что вы имеете в виду?
— Мы подошли к интересной, но мало обсуждаемой теме: что делать с современными железобетонными многоэтажками, когда у них истечет срок жизни. Согласно ГОСТу он определен в пятьдесят лет. Конкретная цифра сейчас не важна, исход один — снос. Возможен плановый капитальный ремонт. Но эти дома обладают низкой ремонтопригодностью. В одноэтажном доме поменять утепление и инженерные коммуникации довольно легко, но в двадцатипятиэтажном заселенном людьми доме очень сложно. В целом индустрии капитального ремонта многоэтажек у нас нет. В любом случае придется железобетонные дома сносить, и тут появляются серьезные проблемы.
Первая — как это делать. Я помню, после землетрясения в Спитаке нужно было разрушить и по возможности утилизировать всего несколько десятков панельных пятиэтажек. Это было сложно ввиду общей аварийности конструкций, но основной вопрос, где и как складировать лом. В Москве пятиэтажки разрушают подвешенной на стреле чугунной гирей, но как разрушить двадцатипятиэтажный дом? В мире нет элегантных способов сноса высотных домов — только взрывать. И что делать с микрорайоном? Отселять его весь? Ну хорошо, представим, что дом разрушили, и тогда встает следующий вопрос: а что делать с тем, что от него осталось?
— Разделить на фракции и использовать материалы вторично?
— Да, но чтобы перевезти на машинах, надо измельчить то, что осталось после разрушения или взрыва. Есть технологии, но они энергозатратны. А дальше надо на заводе отделить бетон от металла: металл — на переплавку, а бетон может дробиться на мелкие фракции и использоваться как наполнитель в дорожном строительстве. Технологии разделения на фракции при небольших объемах есть, но как решать эту задачу в массовом масштабе, пока неизвестно. В мире нет эффективных технологий деструкции и утилизации железобетонных конструкций. И тогда встает следующий вопрос: куда деть весь этот лом?
— Много ли получается мусора от демонтажа одного здания?
— Квадратный метр железобетонного здания весит примерно 1,3 тонны. Пятиэтажка площадью пять тысяч «квадратов» превращается в восемь тысяч тонн строительного мусора. В целом мы будем его иметь сотни миллионов тонн. В этом спрятана дьявольская ирония железобетона: это вечный конструкционный материал, но дома из него имеют весьма короткий срок службы.
Москва хочет возить мусор после сноса пятиэтажек вагонами в Архангельскую область, в Шиес. Это, мягко говоря, недешево. И там уже возникла острая социальная ситуация. Местные жители против того, чтобы на их земле захоранивали столичный мусор.
Через тридцать лет перед нашими потомками встанет невероятная задача: что делать с сотнями миллионов квадратных метров ветшающего железобетонного жилья, построенных и нами, и до нас? Мы забираем у следующих поколений землю и силы в колоссальных размерах. Это даже не безответственность, а исторический цинизм. Нужно как можно быстрее прекращать эту порочную практику и придумывать, что делать с уже построенными железобетонными многоэтажками.
— Почему, зная о недостатках железобетонных многоэтажек, мы продолжаем их строить?
— Ответ крайне прост: в нынешней модели рынка это наиболее прибыльный и быстрый способ извлечения дохода из земельных участков. Это выгодно самому сильному участнику всего процесса — девелоперам и инвесторам. Будущие проблемы игнорируются, а покупатели вынуждены приобретать ту недвижимость, что для них строят.
https://expert.ru/expert/2019/25/mnogoetazhki---eto-toksichnyij-aktiv-s-korotkim-srokom-zhizni/?fbclid=IwAR1tVAZAPIaBvgCM5jqnpG5aPi1A7zX-oJjS6mGkMOQuyBCzxXgQRLVzt8E
Journal information